Nieruchomości na rynku komercyjnym często traktowane są jako produkt inwestycyjny. Oznacza to, że zmiana właściciela budynku biurowego jest sytuacją powszechną. Świadomy najemca powinien wiedzieć, że w polskim prawodawstwie istnieją przepisy, które chronią go przed niekorzystnymi skutkami zbycia przedmiotu najmu. Jakie prawa zyskuje nowy właściciel i co oznacza ta zmiana dla najemcy? Wyjaśnia Magdalena Pawlak, Radca Prawny firmy MAXON Nieruchomości.
W Kodeksie cywilnym jest specjalny przepis dotyczący sytuacji prawnej i uprawnień nabywcy rzeczy wynajętej. Chodzi o art. 678 KC wedle którego, w przypadku zbycia rzeczy najętej w trakcie trwania najmu nabywca staje się z mocy prawa stroną umowy najmu – wynajmującym. Skutek „z mocy prawa” powoduje, że zmiana podmiotu po stronie wynajmującego następuje automatycznie - nie jest konieczne zawieranie aneksów do umowy najmu "aktualizujących" oznaczenie stron. Podpisanie aneksu do umowy jest jednak możliwe i w zasadzie wskazane jako czynność o charakterze porządkującym i dowodowym.
Jakie uprawnienia zyskuje nowy właściciel?
Nabywca – jako „nowy” wynajmujący - może wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Co istotne może tego dokonać niezależnie od tego, czy najem został zawarty na czas oznaczony czy nieoznaczony. W przypadku najmu zawartego na czas oznaczony, nowy właściciel będzie miał prawo do wypowiedzenia najmu, nawet jeżeli umowa nie będzie zawierała zapisów umożliwiających wypowiedzenie umowy przed upływem terminu na jaki została zawarta. W przypadku umów zawartych na czas nieoznaczony wypowiedzenie przez nowego właściciela będzie mogło nastąpić z zachowaniem terminów ustawowych, nawet jeżeli umowa najmu zawiera dłuższe terminy wypowiedzenia.
Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu lokali przewiduje art. 673 § 2 k.c. z modyfikacjami zawartymi w art. 688 k.c.:
- gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc – najpóźniej na 3 miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;
- gdy czynsz jest płatny miesięcznie – najpóźniej na 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;
- gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na 3 dni naprzód;
- gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód.
Jak się zabezpieczyć przed przedwczesnym wypowiedzeniem najmu?
Uprawnienie nabywcy – nowego właściciela do wcześniejszego wypowiedzenia najmu nie jest nieograniczone. Otóż nie będzie miał prawa do wcześniejszego wypowiedzenia, w przypadku umów najmu zawartych na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, gdy przedmiot najmu został najemcy wydany. W przypadku umów na czas nieoznaczony – w przypadku umowy najmu w formie pisemnej z datą pewną – nabywca nie będzie mógł wypowiedzieć najmu z zachowaniem terminów ustawowych, jeżeli będą one krótsze od tych zastrzeżonych w umowie najmu.
Kolejny wyjątek od uprawnienia do przedwczesnego wypowiedzenia najmu przez nowego wynajmującego wynika z art. 16 ust. 2 pkt 1 oraz art. 17 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece – uprawnienie takie nie przysługuje nabywcy w przypadku, gdy najem został ujawniony w księdze wieczystej nieruchomości.
Najemca lokalu użytkowego chcąc się zabezpieczyć przed przedwczesnym wypowiedzeniem najmu przez ewentualnego nabywcę, może zatem:
- zadbać o zawarcie umowy najmu w formie pisemnej z datą pewną; lub
- doprowadzić do ujawnienia umowy najmu w księdze wieczystej nieruchomości.
Kiedy umowa ma datę pewną?
Metody uzyskania daty pewnej określa art. 81 § 2 k.c. Najpopularniejszą metodą jest dokonanie wzmianki na dokumencie przez notariusza. Jednakże nie jest to jedyny sposób – umowa ma także datę pewną od dnia sporządzenia dokumentu urzędowego, w którym stwierdzono zawarcie takiej umowy, czy też od dnia dokonania wzmianki przez organ państwowy lub samorządowy np. adnotacja o pobraniu opłaty skarbowej. Dodatkowo umowa ma datę pewną jeżeli ma postać elektroniczną - od daty opatrzenia kwalifikowanym elektronicznym znacznikiem czasu.
Niestety kontrowersyjne pozostaje czy umowa najmu ma mieć datę pewną w dniu jej zawarcia, czy też wystarczy uzyskanie daty pewnej w dowolnym terminie po zawarciu umowy, ale przed zbyciem przedmiotu najmu. W tym zakresie doktryna prawnicza jest podzielona. Wedle literalnej – dosłownej treści przepisu wydaje się, iż chodzi o datę pewną w momencie zawarcia umowy najmu i takie rozumienie przepisu jest zapewne bezpieczniejsze. Jednakże niektórzy specjaliści wskazują, iż ze względu na cel przepisu wystarczające jest uzyskanie daty pewnej na umowie najmu przed zbyciem rzeczy najętej. Zatem uzyskanie daty pewnej na umowie najmu po jej zawarciu, a przed datą zbycia przedmiotu najmu nie wyklucza możliwości podejmowania przez najemcę prób obrony przed przedwczesnym wypowiedzeniem najmu, aczkolwiek w razie sporu z nowym właścicielem najemca powinien się liczyć z tym, iż w razie sporu o skuteczności takich działań zadecyduje ostatecznie sąd.